Razones para no invertir en inmuebles para alquilar

¿Por qué no deberías invertir en inmuebles para alquilar? Te doy mi opinión y unas cuantas razones. Te explico cómo lo haría, si pensase que es buena idea.

Todavía en España se sigue pensando que hay pocas cosas mejores que invertir en inmuebles para alquilar, si quieres rentabilizar los ahorros. Pero la verdad es que es una forma de pensar que no comparto. Sé que es una opinión muy impopular. Pero tengo buenas razones para verlo de forma diferente a la mayoría.

Te lo planteo de la siguiente manera ¿Harías una inversión en la que empiezas perdiendo un 10-11? A muchos que les he preguntado esto, me han contestado que de ninguna manera. Pues bien. Eso es exactamente lo que ocurre cuando compras un piso como inversión. Que comienzas con un coste hundido nada desdeñable, por los impuestos (IVA, AJD o ITP) y gastos de compraventa. Que tardarás como mínimo de 2 a 3 años en recuperar vía rentas.

Muchos me dicen que compras un piso como inversión bajo la premisa de que vas a cobrar un rendimiento fijo anual que se actualiza al IPC y que se puede revalorizar. Y en un momento dado venderlo. De acuerdo. Parece que no hay fallas en la lógica ¿verdad? Vayamos a los detalles.

Concentras un montón de dinero en un sólo activo

Un problema de invertir en inmuebles para alquilar, es que normalmente, exigen el desembolso de un porcentaje importante del dinero que atesora un ahorrador medio. O peor, aún. Que pongas parte y pidas prestado el resto. Al reducir la diversificación de tu patrimonio, concentras los riesgos en una sólo clase de activo.

Si tienes un imprevisto, no puedes vender una habitación o el salón para hacer liquidez. Tendrías que hacer una venta forzada del piso íntegramente, en quizá, un mal momento de mercado. Vender bien, lleva tiempo y a veces requiere no tener prisa.

Hay un montón de gastos de mantenimiento

Si nos quejamos de las comisiones de los fondos de inversión, ojo con tener un piso en propiedad. También hay muchos gastos de mantenimiento.

IBI, basuras, cuotas de comunidad, derramas, reparaciones, gastos de limpieza, seguro de la caldera, seguro de hogar, etc.

¿Qué tienes miedo de que el inquilino no te pague? Suma a todo lo anterior un seguro de alquileres. ¿No tienes tiempo para anunciar y atender a los inquilinos? Descuenta de tus ingresos mensuales los gastos de gestión de un administrador de fincas o inmobiliaria. Y así, todo.

Cada cierto tiempo, va haber que hacer alguna reforma para actualizar la vivienda y que sea atractiva o invertir en mobiliario.

Si compraste con financiación, resta el coste de tasación y los intereses.

Todo eso va mermando tu rentabilidad neta. De modo que es un activo que tiene muchos gastos, de los que la gente suele olvidarse y sólo se fija en lo que va a cobrar cada mes de alquiler. Pero es un error.

Tiene riesgos no visibles

Cuidado con alquilar a personas vulnerables. Te puedes meter en un vía crucis de meses si te dejan de pagar. Por no hablar de la ocupación. Uno siempre piensa que eso son cosas que le pasan a otros. Pero hasta hay políticos que animan a ello.

En su momento pensé que la crisis financiera de 2007-2008 acabaría con el mantra de, "la vivienda siempre sube". En ese año, algunos aprendieron que la vivienda tiene riesgo y que puede bajar un 40-50%. A día de hoy, parece como si todo el mundo ya se hubiese olvidado. Pero algo similar, no necesariamente tan abrupto, puede volver a suceder.

Otro riesgo, es el coste de oportunidad de tener el piso vacío unos meses desde que se va un inquilino o consigues echar a un moroso, hasta que pones al día el piso y encuentras un nuevo arrendatario. Mientras tanto, tienes que seguir pagando religiosamente los gastos mínimos de los suministros (agua, luz, gas…)

Inviertes en un inmueble y no lo alquilas

Simplemente lo usas de hucha. Como activo físico. Esperando a que se revalorice para vender en el futuro. Bueno, es otra opción. Sin embargo, como he dicho antes, los precios de los pisos pueden volver a caer.

Los pisos vacíos y las segundas residencias que no están en el mercado del alquiler, están muy penalizadas fiscalmente, por motivaciones políticas. Y no tiene pinta de que eso vaya a mejorar. Por no hablar, del riesgo de la ocupación.

¿Has pensado en la demografía? Cada vez más somos más viejos y nacen menos jóvenes. Los salarios son más bajos. Con lo cual, la capacidad de comprar y pagar alquileres altos, disminuirá. Las personas se concentran en ciertos núcleos de población. Bien por clima o por oportunidades laborales.

Hay ciudades que están condenadas. Donde comprar un piso para alquilar es una inversión de alto riesgo. Date una vuelta por Orense o Zamora y me cuentas.

La rentabilidad de comprar un piso para alquilar, es la suma de las rentas percibidas y la posible plusvalía que se materializa, al vender el piso que has estado explotando con cierta revalorización. Menos todos los gastos de compraventa y todos los gastos recurrentes que has soportado en el periodo de explotación. Eso incluye los impuestos que pagas en la declaración de la renta por los alquileres cobrados. Aunque es cierto, que hay reducciones autonómicas y estatales para vivienda habitual o zonas tensionadas.

Desinvertir en vivienda tampoco es barato

Comparado con otro tipo de activos, comprar y vender un inmueble, tiene unos costes de transferencia muy altos. En la venta tendrás que pagar el coste del certificado de eficiencia energética, certificado de estar corriente de pagos de la comunidad e impuestos, la plusvalía municipal (si procede), los honorarios de una inmobiliaria si te vende un tercero y la ganancia patrimonial en la declaración de la renta (la posible ganancia va a tributar al un 19-28%). ¿Tenías hipoteca? Tendrás que pagar gastos de notario y registro, para levantar la hipoteca y transmitir la vivienda libre de cargas.

¿Cómo y en qué circunstancias invertiría en inmuebles para alquilar?

Sólo invertiría en inmuebles para alquilar apalancándome. Como un verdadero negocio. Asumiendo los riesgos de la actividad y el trabajo que supone. Poniendo un 30-40% máximo por piso y el resto con hipoteca. A poder ser, a tipo fijo entre 1%-2,5%. De otra forma, ni me lo plantearía. Para poder entrar en 2-3 inmuebles mínimo, de forma simultánea o escalonada, con el mismo dinero que emplearía para comprar un sólo piso sin deuda y alquilarlo.

Lo que pasa es que a los bancos no les suele gustar este perfil de deudor. Ya no sólo por un tema de ahogar tu capacidad de pago y CIRBE (hay que tener unos ingresos desahogados para que te den todas esas hipotecas). Sobre todo, porque no te van a poder vincular como cliente y además, les puedes amortizar rápido por una venta prematura. No les interesa. Se la puedes colar a un banco una vez. Pero para la segunda y tercera operación, la cosa se complica.

Además, la clave esta en el precio de compra y en la zona. Con lo cual, haría un buen estudio de mercado. Si compras bien y en un sitio con demanda, venderás bien. Pero hay que entender que esas dinámicas, no son estáticas. Con lo cual, te puedes equivocar. El punto central es comprar con mucho margen de seguridad. Normalmente, los pisos de herencia ofrecen buenas oportunidades.

Mi opinión sincera sobre comprar pisos para alquilar

A veces pienso que, ojalá los pisos tuviesen un letrero en la puerta en el que poder ver diariamente la fluctuación del precio de mercado del piso, como ocurre con las acciones. Estoy seguro de que a mucha gente ya no le parecería tan buena idea invertir en pisos para alquilar.

Creo que la falsa sensación de seguridad de un activo que puedes ver y tocar, que genera rentas periódicas, deriva de falta de cultura financiera y un sesgo psicológico. Más que por una cuestión cultural o de costumbre social.

Si tuviera que invertir en inmobiliario por tener algún activo descorrelacionado y alternativo, preferiría hacerlo a través de REITS o SOCIMIS cotizadas, tipo Merlin Properties o fondos de inversión inmobiliarios (aunque también pueden dar sus problemas). Que pueden ser mas interesantes porque tienen lo mejor de los dos mundos (financiero y el inmobiliario), pero con menos inconvenientes y más diversificado.