Exención por reinversión en vivienda habitual

Nueva jurisprudencia ¿Cuándo se puede dejar exenta la ganancia patrimonial por la venta de la vivienda habitual? Te cuento las nuevas claves de la reinversión.

Una pregunta típica que suele salir en las conversaciones con amigos y conocidos que cambian de casa, es si están exentos o no, de tributar por la ganancia patrimonial (en caso de que la haya). Y en caso de poder librarse del pago a Hacienda, ¿Cuáles son los requisitos?

La exención por reinversión en vivienda habitual es uno de los beneficios fiscales que tiene prevista la legislación tributaria. Básicamente consiste en la posibilidad de dejar exentas las ganancias patrimoniales que pueda derivar la venta de un inmueble que sea tu vivienda habitual. Si generas pérdidas, te da igual, porque no aplica. Aunque sí que generas un crédito fiscal con el que compensar posibles ganancias futuras en los cuatro años siguientes.

Nueva jurisprudencia sobre exención por reinversión en vivienda

Ahora bien, para que te puedas beneficiar de la exención de la reinversión por vivienda, hay que cumplir unas reglas. Si miras la normativa, verás que se dice que para que quede exenta la ganancia, se debe reinvertir el importe total obtenido de la venta en la nueva vivienda. Y además, hacerlo en plazo de dos años (posteriores o anteriores a la venta). Esta reinversión en vivienda, también puede ser parcial.

Sin embargo, hay una novedad importante que tienes que tener en cuenta, y que se aplica como consecuencia de la jurisprudencia establecida por una sentencia del Tribunal Supremo. La sentencia 1239/2020. Que establece que la reinversión ha de entenderse en un sentido económico. Y que por lo tanto, la reinversión se dará por producida, siempre que el precio de compraventa de la nueva vivienda, supere al precio de venta de la anterior.

Recuerda que el beneficio fiscal de la reinversión en vivienda habitual no se aplica de forma automática. Lo tienes que pedir y marcar en la declaración de la renta, para que el programa te deje la ganancia exenta. Lo puedes hacer hasta dos años antes de la escritura de la nueva casa o hasta 2 años después.

Por tanto, aquí lo importante va ser cumplir con el requisito temporal. Si el precio de compra de la nueva vivienda supera al de la antigua, nos va a dar lo mismo si se cancela hipoteca, se constituye un nuevo préstamo y el resto de flujos monetarios.

Si vendo después de la compra ¿no hay que amortizar la hipoteca?

Supongamos que compras tu nueva vivienda por 300.000€ (da igual que sea obra nueva o segunda mano). Y para hacerlo, pides una hipoteca del 70% del precio de compraventa. Es decir, 210.000€.

Unos meses más tarde y dentro de los 2 años siguientes a la compra, vendes tu antigua vivienda habitual por 250.000€, sobre la que ya no te queda hipoteca. Que en su día, compraste en 200.000€. Por lo que habría que tributar por 50.000€.

La jurisprudencia lo que nos dice, es que para no tributar por la ganancia, no es necesario usar lo obtenido de la venta, para cancelar la hipoteca de la nueva vivienda. Aunque el dinero saliese de un préstamo, no hace falta cancelarlo. Y lo que has obtenido de la venta, lo puedes poner en una cuenta remunerada o invertirlo en un fondo de inversión, sin ningún problema. O simplemente gastártelo en amueblar, en comprarte un coche o en lo que sea.

Lo importante de la sentencia que sienta jurisprudencia, es que la reinversión ha de entenderse en un sentido económico. Por lo tanto, esto ocurre, siempre que el precio de la nueva vivienda habitual supere el precio obtenido por la enajenación de la antigua. Y ya está.

Aunque parece sencillo, pueden darse casuísticas muy particulares. Que han dado lugar a nuevas consultas y nuevas sentencias con nueva jurisprudencia al respecto.

Como ocurre en el caso particular de reinversión en una vivienda en construcción. Aquí, la sentencia 211/2021 del TSJ, nos dice que hay que tener en cuenta un plazo adicional al de los dos años. Y es que la vivienda en construcción, debe finalizar en plazo máximo de 4 años desde su inicio.

Y ojo, no se inicia desde que se produce la primera inversión. Por ejemplo cuando se hace el primer pago a la firma de contrato. Se entiende iniciada, cuando comienzan las obras. Por lo tanto, para no perder el derecho a exención por reinversión, habrá que estar atento a las fechas de entrega y escrituración. Por la posible repercusión para los promotores, estos ya suelen estar al tanto de los plazos y evitan demoras que exceden de los cuatro años. Pero seguro que conoces algún caso de otros proyectos, que por circunstancias han sufrido parones o retrasos en la ejecución de las obras.

¿Ha habido actas de inspección por este motivo?

Yo no conozco ningún caso en el que Hacienda haya pedido tributar, cuando como digo, el precio de compraventa de la nueva vivienda supera al de la anterior. Pero es que lo dice la Agencia Tributaria en el manual de la renta. Para consideran si hay reinversión, se mirará el valor de adquisición. Con independencia de que el importe de la compra se haya financiado o pagado con fondos propios.

Con lo cual, buena noticia, sobre un tema que siempre genera dudas y miedos. Porque no es una situación que se dé habitualmente. Así que si conoces a alguien con un caso así, pásale este artículo.

Conclusión y resumen

Si todavía tienes dudas, consulta las consultas vinculantes que la Dirección General de Tributos ha publicado, en agosto de 2022 que van desde la número V1830-22 a la número V1836-22. Las puedes consultar aquí. Y que tratan distintos casos de la exención por reinversión en vivienda habitual del contribuyente y aplicando los criterios del Tribunal Supremo. O las más recientes sentencias de 2022, una de ellas de fecha 23 de febrero número 231/2022, que continúa el criterio establecido por la sentencia de 2698/2020; y una segunda de fecha 29 de abril número 508/2022, que profundizan en el criterio y van en la misma línea.