¿Es buena idea comprar una vivienda para invertir?

Todo lo que tienes que saber para calcular la rentabilidad de la inversión en inmuebles

No sé cuantas veces habré escuchado eso de “estoy pensando en comprar una vivienda para invertir” o “quiero comprar un piso para alquilar, porque los bancos no dan nada por el dinero”. Aún a pesar de la gran crisis financiera e inmobiliaria de 2008, la idea de que invertir en inmuebles es rentable, es un pensamiento que todavía está muy arraigada en la cabeza de la gente.

Particularmente, no opino lo mismo. Sé que es un punto de vista bastante impopular. Especialmente entre el ahorrador medio español. Pero es que hay argumentos muy de peso, que tumban ese mito de que comprar una vivienda para alquilar siempre es una buena inversión.

¿Por qué resulta atractivo invertir en inmuebles?

Durante algunas décadas y en un contexto económico muy diferente al que nos encontramos localmente en España ahora, comprar pisos, ha sido una actividad muy lucrativa. Hasta el punto de que se especulaba con la reventa de derechos de compra de pisos señalizados y el pase, antes de la escrituración. Con la que algunas personas han logrado crear importantes patrimonios. Pues la vivienda, en mayor o menor medida, siempre subía.

Y cuando no o al mismo tiempo, los inmuebles siempre se han podido alquilar. Porque el ahorrador español, es muy fan del cobro de rentas periódicas. Y ve en el cobro de rentas, un plan sin fisuras para complementar sus ingresos y rentabilizar los ahorros. Pero como luego veremos, no todo es tan bonito y a veces, resulta un poco ingenuo.

Cómo calcular la rentabilidad real y valorar los riesgos de la inversión en viviendas

Todavía me sorprendo mucho, cuando un ahorrador que tiene cierto patrimonio líquido, me dice todo serio, que está pensando en comprar un piso para hacer algo productivo con su dinero. ¿De verdad? Y aun más estupefacto me quedo, cuando apostilla para justificar su pensamiento, que lo hace, porque no le gusta asumir riesgos. El piso está ahí y lo puedes tocar. ¡Qué gran autoengaño!

La verdad es que tampoco me ha servido de mucho a lo largo de los años, explicarle detalladamente a un particular, todos las cosas que debería de tener en cuenta antes de comprometer la gran parte de su dinero líquido en un piso. Se suelen enfadar y no me quieren escuchar. Pero aquí va, la lista de aspectos a valorar:

Los costes de transacción y mantenimiento

Imagínate que te propongo una inversión. Un activo que seguramente te va a dar un 5% de intereses todos los años (no se sabe a ciencia cierta). Y que tiene como ventaja que normalmente se actualiza con la inflación. Pero en el que para poder entrar, empiezas perdiendo un 10% de tu dinero. Y luego todos los años, tienes que pagar unos gastos de gestión y de mantenimiento del 2%. ¿Invertirías? ¿no? Pues comprar un piso para invertir es un poco peor.

Gastos de compraventa. Si te compras un piso nuevo con tu dinero, tendrás que pagar un 10% de IVA más un 1,5% de AJD en la compraventa y los gastos de notario, Registro de la Propiedad y gestoría (si no haces tú los trámites). Si es de segunda mano y no tienes reducción de impuestos, pagarás Impuesto de Transmisión de Patrimonio en lugar de IVA. El ITP varía según comunidades autónomas. Y puede ser un 10-7%.

Gastos de mantenimiento. Una vez es de tu propiedad, todos los años tendrás que pagar los gastos de comunidad, el IBI y el impuesto de tratamiento de residuos o basuras. Si lo mantienes en propiedad y no lo alquilas, tendrás que seguir pagando el gasto mínimo de los suministros de agua, luz y gas. Ya sea que lo tengas mirando o alquilado, digo yo que no serás tan imprudente de tenerlo sin asegurar. Así que suma otra cantidad de entre 200-400€ al año por un seguro de hogar. Y si o alquilas, como no vas a contratar un seguro de alquiler por lo que pueda pasar relativo a impagos, desperfectos, etc.

Gastos de conservación y reparación. Los inmuebles, como cualquier otra cosa con el tiempo, envejecen. Y cada cierto número de años, si quieres que se conserve en buen estado y mantenga su valor, tienes que hacerle un lavado de cara o más que eso. Dependiendo de lo trotado que esté. Dicen los que saben, que donde más se nota si un piso es viejo o está mal conservado, en como están los baños y la cocina. Te dejo que eches números de lo que te puede costar.

Gastos de acondicionamiento. Si has comprado el piso con idea de explotarlo vía alquiler, salvo que lo ofertes sin muebles, vas a tener que ir aunque sea a Ikea, para montar los dormitorios, comprar unas sillas, mesas y cuatro pijadas para dejarlo cuqui y acogedor. Así que, suma y sigue.

Gastos de venta. Cuando te dispongas a vender el inmueble, tendrás que pagar y solicitar un certificado de eficiencia energética. Pagar por los certificados de estar a corriente de pagos al administrador de fincas. Asumir el coste del levantamiento de cargas registrales, si estaba hipotecado. Y una vez hagas la venta, la plusvalía municipal antes de los 30 días siguientes a la venta. Y luego en la declaración de la renta, el porcentaje correspondiente por la ganancia patrimonial desde un 19-27%.

Intermediarios. Puede ser que para comprar, vender y alquilar, hayas requerido de los servicios de una inmobiliaria. Y como esa gente no trabaja gratis, aunque no hacen gran cosa, se van a llevar un pellizco en cada transacción. Y no es barato. Lo mismo te digo, si para redactar el contrato, te buscas una agencia mediadora o un abogado especializado en la materia. Prepara la cartera.

Invertir en inmuebles con financiación

Parece no escarmentamos en la crisis pasada, que todavía hay (o al menos había con las hipotecas a tipo fijo baratas), quien animaba a invertir en pisos para alquilar pidiendo hipoteca.

Como en cualquier otra inversión, cuando uno se apalanca e invierte lo que no tiene, está multiplicando sus riesgos. Y a mayor riesgo, le debería corresponder mayor rentabilidad para compensarlo. Pero yo a esto de invertir en pisos asumiendo deudas, no se lo veo por ningún lado. Pero por alguna extraña razón, la gente no ve el riesgo con un piso. Es asombroso. Recuerda que para vender sin perder dinero un piso que no hayas explotado vía rentas, tendrías que lograr sacarlo por aproximadamente un 15% más.

El cualquier caso, si inviertes para alquilar hipotecando el piso, súmale a todos los gastos anteriores los intereses del préstamo, la tasación inicial y alguna otra comisión extra del banco, como la de emisión de cheques bancarios, etcétera.

¿Tiene riesgos comprar una vivienda para invertir?

No sé a ti, pero a mi en el 2008 me quedó claro que el mantra de que la vivienda nunca baja, no es verdad. Algunos pisos perdieron más del 50% de su valor. Ríete tú de la bolsa. Y muchos de aquellos precios no han recuperado aun su valor, ni lo harán nunca.

Sí ya se. Si compras bien, vendes bien. Y ahora Madrid, Málaga o Barcelona, son los nuevos, “los pisos nunca bajan”. Pero también lo hacen. La pena es que todas esas personas que creen que invertir en pisos es seguro, no tienen una App instalada en su móvil, en la que pueden ver como fluctúa el valor de mercado o valor razonable de su piso. Pero lo hace.

Y el hecho de que no se valore a diario, lo que te debería hacer pensar, es que los inmuebles son un tipo de inversión alternativa, que no es tan líquida como las inversiones en activos tradicionales. Que encima se correlaciona con la bolsa, cuando las cosas van mal. Y que cuando tienes un imprevisto o un problema, no puedes vender sólo el salón y un dormitorio. Tienes que vender todo. O más bien, malvender. Porque las ventas forzadas, nunca se hacen a buen precio. Al otro lado de la negociación, habrá un comprador que te querrá sacar los higadillos para también hacer negocio, como tú querías hacer en su día.

Diversificación. Que un ahorrador se plantee colocar casi todo su dinero líquido en un sólo activo como puede ser una vivienda, me parece como poco imprudente desde el punto de vista financiero. Va contra los principios de la diversificación, como herramienta para minimizar los riesgos.

Impagos, okupas y desahucios. El que ha pasado por ello, sabe que una vez y no más. Piensas que no te va a pasar a ti. Pero, vaya si pasa. Con las crisis, los impagos suben con el desempleo y muchos inquilinos no pueden pagar. Luego hay estafadores profesionales. Pagan un mes, y luego a pelear. Y lo creas o no, la okupación existe. Espero que no tengas que sufrir una experiencia así. Los procesos son tediosos y muchas veces el piso acaba destrozado.

Conclusión

Te podría contar más cosas, pero creo que es suficiente. El inmobiliario es un tipo de activo que es interesante tener dentro de una cartera de inversión, en pequeña proporción. Aporta diversificación, es un activo que protege valor en épocas de inflación elevada y en circunstancias normales, tiene baja correlación con otro tipo de activos.

El pero es que se puede invertir en inmobiliario con poco dinero, de forma líquida y en cestas de activos que incluyen no sólo viviendas, también locales comerciales, oficinas, centros comerciales, infraestructuras, etc. Esto se puede hacer con fondos o ETFs inmobiliarios globales y con SOCIMIS o REITs cotizadas, como por ejemplo Merlin Properties en España.

Cuando me encuentro una familia o un particular emplea la gran parte de sus ahorros para comprar un piso para alquilar, y que incluso se endeuda para hacerlo, me parece una aberración. Me da pena, porque son personas que creo no están bien asesoradas, que no quieren escuchar o que les falta cultura financiera. Es mi opinión.