Comprar un piso para alquiler turístico

Comprar una casa para alquiler vacacional. Todo lo que necesitas saber sobre invertir en apartamentos turísticos.

En el barómetro del turismo mundial, España es el segundo país más visitado del mundo. En la última década nuestro país ha sido top-3 invariablemente. Contamos con una combinación de factores como el clima, la gastronomía, nuestras playas o monumentos, que son insuperables. Luego con este punto de partida, quizá no parezca mala idea invertir en apartamentos turísticos, como negocio o para rentabilizar el ahorro.

El otro punto positivo es que hay infinidad de puntos de interés y localizaciones. Por lo que las opciones para comprar pisos enfocados al alquiler vacacional son muy amplias. Acompañando todo esto, está el amor por el ladrillo que todo español tiene en el ADN desde hace 50 años, aun a pesar de la gran crisis financiera e inmobiliaria de 2008.

Los principios de inversión en apartamentos turísticos son similares a los del alquiler de larga duración. Pero necesitas tener en cuenta algunas variables más, para estimar correctamente el potencial de rentabilidad y no hacerte castillos en el aire de poca sustentación.

La inversión de pequeños ahorradores en apartamentos turísticos se ha disparado desde la pandemia y con el auge de plataformas como Airbnb y Booking. Pero no todas las experiencias de inversión son de éxito. Si te lo estás planteando, voy a intentar ayudar en la toma de decisiones de tu proyecto.

¿Es rentable invertir en apartamentos turísticos?

Como side project, comprar un piso para alquiler vacacional, puede ser una muy buena idea si eliges bien el inmueble y haces una buena gestión turística.

A diferencia del alquiler de larga duración, que tiene una gestión más pasiva y un retorno estable pero más bajo, en el alquiler turístico la gestión puede tener un alto impacto en los resultados.

Hay unos pasos críticos que hay que hacer muy bien, para justificar tus tarifas y que los huéspedes tengan una experiencia que atraiga a otros turistas. Es fundamental el momento de la entrega de llaves, la salida del piso o la gestión de la limpieza por ejemplo. Pero también hay que ser muy activo digitalmente. Tener una buena página de venta, fotos profesionales que llamen la atención, adaptar los precios según el momento y la demanda. Cuidar los detalles, dominar idiomas o tener gente políglota en tu equipo, para responder dudas (los turistas del norte de Europa son excelentes pagadores, pero también exigentes). Así como gestionar de forma rápida e impecable cualquier incidencia que pueda surgir. Lo que obliga a estar bastante pendiente, para conseguir que la experiencia del huésped sea de 10.

Invertir en apartamentos turísticos puede ser muy rentable, pero una gestión excelente puede incrementar considerablemente la rentabilidad de un activo.

Ciudades más rentables para invertir en apartamentos turísticos

Como ya te puedes imaginar, no todas las ubicaciones son idóneas para invertir en apartamentos turísticos. Hay ciudades saturadas, ciudades poco rentables y ciudades con un excelente retorno por euro invertido.

Grandes capitales: Madrid y Barcelona, siguen siendo un mercado con altísima demanda y una ocupación constante en casi cualquier periodo del año.

Ciudades monumentales: Hay muchas en España, pero por diversos factores, Granada, Córdoba y Sevilla en ese orden, se llevan el premio gordo. Tienen motores de demanda turística muy potentes y están muy bien posicionadas. Con una combinación de clima y gastronomía, muy bueno.

Destinos urbanos con playas: Málaga es la número uno. Seguida de Valencia y en cierta medida, algunas ubicaciones de Alicante. Tienen alta demanda en verano, pero aguantan muy bien los niveles de ocupación en invierno. Están bien comunicadas y cuentan con aeropuertos cercanos.

La excepción Canaria. Las Islas Canarias cuentan con un clima estable todo el año. Lo que hace que haya un nivel de turistas bastante alto a lo largo de todos los meses. Desde un punto de vista de resultados operativos, demanda, recorrido para el desarrollo de la oferta y la baja estacionalidad, el paraíso canario, es una de las mejores opciones para invertir en apartamentos turísticos. Obviamente, cada isla y cada zona, tiene sus particularidades.

Cómo invertir en un apartamento turístico

Comprar un piso para explotarlo turísticamente es un proyecto de inversión, en el que hay que hacer un profundo y detallado análisis previo.

Antes de embarcarte en ninguna inversión, infórmate de la normativa y las limitaciones legales. Una vez verificada la seguridad jurídica, puedes pasar a hacer una estudio de mercado general. Nivel de demanda, tendencia, oferta actual y retorno potencial medio por día de ocupación.

Identifica motores de demanda, que puedan atraer turistas a la localidad. Monumentos, playas, espacios naturales, celebraciones de eventos, festivales, congresos, etc. ¿Hay una gastronomía especial en la zona? ¿Bodegas que se puedan visitar? ¿campos de golf o parques de atracciones? Quizá ¿pistas de esquí?.

Después analiza las comunicaciones y los accesos. Y con esa información, ya puedes empezar a buscar un activo específico en la zona.

Ventajas y desventajas de invertir en apartamentos turísticos

Ventajas

-La rentabilidad potencial es superior

-Siempre puedes pasar del alquiler turístico al alquiler estable de larga duración

-El riesgo de impago y de ocupación del inmueble es mucho más bajo

-Ingresos muy adaptables al momento de mercado y demanda. Capacidad de negociar precios al alza.

Desventajas

-Si te encargas de la gestión, se convierte en un segundo empleo. Hay muchos contactos en las entradas y salidas con los huéspedes si las estancias son cortas. Lo que da bastante trabajo. Para que sean ingresos pasivos, tienes que invertir en automatización o delegar tareas. Y eso reduce tu margen de explotación.

-El gasto de mantenimiento del inmueble es superior. Pasa mucha más gente por el apartamento cada mes y las cosas se estropean más. Tienes que encargarte hasta del último detalle si algo se rompe y resolverlo rápido.

-Los consumos y la inversión en mobiliario es mayor. Si quieres optimizar los ingresos, todo tiene que estar impecable para logran impacto en los huéspedes, con el ambiente adaptado a tu público objetivo. Decoración, muebles de diseño, limpieza… Se gasta más de luz, ,agua, gas, wifi, reposición de cristalería, cubiertos, etc.

-El riesgo de problemas legales o quejas de los vecinos es más elevado. Al pasar más gente, se genera más inseguridad y molestia en los vecinos. La normativa sobre alquileres turísticos puede cambiar.

-No existe la reducción del 60% de los ingresos en el IRPF, que sí te puede aplicar cuando alquilas a largo plazo y esa vivienda es vivienda habitual para el inquilino.

Como ves, hay diferencias sustanciales entre el alquiler de pisos turísticos y el alquiler tradicional de largo plazo.

Conclusiones finales

Hay un par de métricas que son fundamentales a la hora de estimar la rentabilidad potencial de tu proyecto de inversión en un apartamento turístico. El precio medio diario que pagan tus huéspedes (teniendo en cuenta estacionalidad, temporada alta, media y baja, etc.) y tasa de ocupación media mensual. Con eso vas a poder determinar tu rendimiento bruto. Te pongo un ejemplo.

Ingresos totales: 70% (ocupación) x 90€ (precio medio por noche) x 30 (días mes)= 1.890€

Respecto a los gastos, la limpieza la puedes repercutir. E incluso puedes retener una fianza por posibles desperfectos o incumplimiento de las normas de la casa.

Pero el mobiliario, el IBI, las basuras, la comunidad, los seguros, la gestoría, suministros, reparaciones o los intereses de la hipoteca si financias la compra, son todo tuyos.

Echa números y piensa si te sale a cuenta.

Este verano estuve una semana en Las Palmas y alquilé una semana un dúplex para 4 personas cerca de la playa de las Canteras por 1.000€ en pleno agosto, pero reservando con tiempo. El propietario tiene meses que se embolsa casi 5.000€. Y en mi caso, hubo cero contacto con la propiedad. Recogí las llaves en un cajetín exterior con código y ya. Me envió un par de mensajes programados con indicaciones y no hablé con el dueño para nada. Pero imagino que no todas las semanas son así de tranquilas.

Lo que quiero decir, es que si puedes comprar un piso en una ubicación privilegiada a buen precio y hay demanda en la zona o ciudad, un apartamento turístico o dos, te pueden permitir vivir de las rentas o ser un buen complemento a otro negocio o actividad. Con tasas de retorno neto del 7-8%, tal vez incluso puedas alcanzar la ansiada libertad financiera. ¿Qué opinas? Te leo en los comentarios.