Cómo cancelar la hipoteca registralmente y los gastos que conlleva

Pasos para tramitar la cancelación registral de tu hipoteca una vez termines de pagar todas las cuotas, si lo haces tú mismo

¿Has pagado la última cuota de tu hipoteca o la has cancelado económicamente? ¡Enhorabuena! No es obligatorio, pero sí recomendable, que aunque implica unos gastos, también canceles registralmente la hipoteca.

Si pides una nota simple de tu vivienda al Registro de la Propiedad, verás que aunque hayas devuelto todo el dinero que pediste al banco, sigue figurando una anotación que grava la finca y otorga un derecho de garantía al banco que en su día concedió la hipoteca.

Si planeas vender la vivienda y no haces nada, el comprador te va a exigir que le transmitas la vivienda libre de cargas y que borres esa anotación de hipoteca. Si tu comprador pide financiación para la compra, será su banco quién te retenga parte del precio de venta a modo de provisión de fondos para encargarse de los trámites. Que te repercutirá los gastos de su gestoría por hacer el papeleo, además de los habituales honorarios del notario y del registrador.

También es cierto que si no tienes intención de vender, puedes no hacer nada igualmente. Y solicitar la cancelación de la hipoteca registralmente, por caducidad, a los 21 años desde la finalización del plazo de hipoteca previsto en la escritura de préstamo. Solicitando gratuitamente mediante instancia privada al Registro de la Propiedad. Tal y como indica el artículo 82, párrafo quinto de la Ley Hipotecaria.

Y luego está el caso de que quieras levantar la hipoteca registralmente de tu vivienda, simplemente porque quieres. Tienes dos opciones. La primera es pedírselo al banco y que se encargue él del proceso. Puede que te cobren una tarifa por la asistencia de un apoderado a la firma de la cancelación y luego, los honorarios de la gestoría por la tramitación. Que rondan los 300-400€. La otra opción, es que lo hagas tú mismo, para ahorrarte esos gastos extra de cancelación.

Cancelar la hipoteca registralmente por tu cuenta. Pasos y gastos.

1. Solicitar al banco el certificado de deuda que acredite que el saldo es cero.

   La emisión de este certificado es gratuita. Muchas entidades han establecido igualmente una comisión por entregártelo. Si esto ocurre, pon una reclamación a atención al cliente, indicando que esta práctica es contraria a las recomendaciones del Banco de España y a la Ley Hipotecaria (art. 82).

2. Acude a una notaría de tu elección para pedir la cancelación registral. Por comodidad puedes ir a la misma en la que firmaste la hipoteca, pues conservarán allí el protocolo de la escritura. Entrega el certificado de deuda cero y que la propia notaría por instancia, solicite al banco que acuda un apoderado para la firma de la cancelación registral. No hay un plazo de comparecencia establecido. El banco puede enviar un apoderado cuando quiera, pero sin demoras excesivas. Para esta firma no es necesario que estés presente. La entidad no debe cobrar nada por el trámite de la firma ni por el desplazamiento del apoderado, si eres tú quien se está encargando de los trámites y no se lo solicitaste a la entidad financiera.

3. Recoge la escritura y liquida el impuesto de AJD.

   Una vez te hayan llamado de la notaría para que te pases a recoger la escritura y pagar los honorarios del notario, puedes ir a liquidar el impuesto. El trámite se hace en la delegación de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente donde se encuentra el inmueble afecto. Este es un paso obligatorio, pero exento de pago.

4. Inscribir la cancelación en el Registro de la Propiedad.

   Vete al Registro de la Propiedad. Rellena la instancia de cancelación registral de hipoteca y presenta el certificado de deuda cero, junto con la liquidación del impuesto y la escritura de cancelación. En un plazo de 2-3 semanas el Registro te comunicará si no hay defectos, la calificación positiva de que se ha hecho efectivo el levantamiento de la carga y tendrás que abonar los aranceles registrales correspondientes. El importe de la factura, dependerá del valor de la hipoteca, que es la base de cálculo del arancel.

¿Qué gastos hay que pagar por cancelar una hipoteca registralmente?

Si lo haces por tu cuenta, únicamente la factura del notario y del registrador de la propiedad. Que calculan sus aranceles en base a la cuantía de la carga y el número de hipotecas a cancelar. Y te ahorras la gestoría del banco. Pero tienes que invertir algo de tiempo en darte cuatro paseos. Dos a la notaría, uno a la delegación de hacienda y otro al registro de la propiedad. Tú verás si te compensa.

Supuesto de cancelación anticipada de la hipoteca por venta del inmueble

En el caso de que no puedas cancelar económicamente la hipoteca antes de escriturar la compraventa de una vivienda con deuda pendiente, no vas a poder tramitar la cancelación registral por tu cuenta de ninguna manera. Los pasos en este caso, serían los siguientes:

1. Solicitar una provisión de fondos para la cancelación

   Cuando tu comprador financia la compra con un banco, la gestoría de esta entidad se pondrá en contacto contigo para solicitarte que firmes la provisión y que les facilites un número de cuenta para abonar el sobrante en caso de que lo haya y una dirección, para recibir la escritura de cancelación. Ya que este documento te pertenece a ti. La provisión la puedes ingresar previamente o solicitar que te la descuenten del dinero que te correspondería recibir.

2. Pedir el saldo de cancelación a fecha de firma de la compraventa

   Cuando el comprador y tú ya habéis fijado un día para ir al notario a formalizar la venta, tendrás que preguntarle a tu banco cuál es el sado de cancelación para ese día (ten en cuenta que los intereses devengados cambian cada día y que pueden aplicarse comisiones). El comprador deberá abonar ese importe para amortizar el préstamo pendiente, mediante cheque bancario u OMF (Orden de movimiento de fondos) vía Banco de España. Y del importe sobrante del precio de compraventa, una vez deducida la provisión de fondos, un cheque nominativo para ti.

3. Firma de cancelación registral simultánea a la compraventa

   En ocasiones, puede ocurrir que un apoderado de tu banco se persone en la notaría para recoger el cheque y firmar la cancelación registral al tiempo que se firma la compraventa y tu comprador hace escritura la hipoteca con su banco

4. La gestoría del comprador se encarga de los trámites

   La gestoría se encarga de solicitar el certificado de saldo cero, instar a la firma de cancelación (si no se hizo simultánea), retirar la escritura, liquidar el impuesto, llevarlo al registro a inscribir y enviarte por mensajería la escritura junto con las facturas a tu domicilio.

Conclusiones

Como ves, mucha burocracia. La cosa debería ser más sencilla. Tendrías que pagar el préstamo y ya. Que automáticamente el banco comunique al registro que ya no se debe nada y levantar la carga. Pero está montado así y hay que pasar por caja de todos los intervinientes.

Hay quien dice que es mejor dejar la carga registralmente aunque hayas cancelado económicamente, porque así no te pueden embargar. Por una cuestión de rangos de inscripción. Pero luego también las cosas se pueden complicar. Un caso típico es cuando alguien fallece y los herederos descubren que deben hacerse cargo de la cancelación registral de hipotecas que están canceladas económicamente pero no levantadas registralmente. Que impiden el cambio de titularidad mortis causa.

Me parece que son cosas que debemos conocer y que son bastante útiles. Porque por desgracia, la gran mayoría de nosotros, tenemos que pedir una hipoteca para comprar una casa. En algún momento nos vamos a encontrar con esta situación y viene bien saber qué es lo que hay que hacer. Si todavía no te ha llegado la hora de cancelar hipoteca, páselo a quién le pueda interesar.